Kat maliki, bir siteda bulunan daire, ofis, iş yeri veya dükkan gibi bağımsız bölümlerin sahibi olan kişiye denir. Kat malikleri, mülkiyet hakları dışında, ortak alanların kullanımı ve yönetimi ile ilgili sorumluluklara da sahiplerdir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi sitelerde ortak yerleri kullanmamaktan dolayı bunların masrafına iştirakten kaçınılamaz. Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir hüküm de geçerlidir. Çoğunlukla uygulamada gördüğümüz, bu tür bağımsız kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf tutulduğudur. Eğer yönetim planında böyle bir madde yoksa, konuyu bağımsız bölüm malikleri toplantısında gündeme getirerek, yönetim planı değişikliği talep edebilirsiniz. Bu toplantıda adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine göre, açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve adil bir hale getirilmesi için, bulunduğunuz yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir, yönetim planındaki hükmün değiştirilmesini talep edebilirsiniz.

6331 Sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu’na göre; her ne ad altında olursa olsun (kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan ) işçi çalıştıran sitelerde risk değerlendirmesi ve acil durum planı yapılması, yasanın yürürlük tarihi olan 30.12.2012 tarihinden itibaren zorunludur. Planı olmadığı tespit edilen site veya siteye ilk ay için 3234 TL; takip eden her ay için 5229 Tl gibi cezalar uygulanmaktadır.

Yönetim Planını değiştirmek ya da değişiklik yapabilmek için “bütün” kat maliklerinin beşte dördünün rızası olması gerekmektedir.

Merkezi sistem kullanılan projelerde 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu uyarınca ısı ve sıcaklık donanımlarının kullanımı zorunludur. Dolayısıyla bu sistemlerin kullanıldığı sitelerde yapılacak olan gider paylaşımları için ısı yönetmeliğinin hükümlerine uyulması zorunludur.

Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda kurulabilir. - Kat irtifakı yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir sitenin bölümleri üzerinde kurulur. - Kat mülkiyeti bağımsız olarak alınır ve satılabilir. - Kat irtifakı ancak arsa paylarının satılması ile el değiştirir. - Kat mülkiyeti tapuda bağımsız bir sayfaya tescil edilir. Malikler arasındaki ilişkileri belirleyici bir akid niteliğinde yönetim planına sahiptir. - Kat irtifakı tescili genel kütükteki sayfaya genel hükümlere göre yapılır.

Yönetim aranarak durum bildirilir. Yönetim tarafından derhal konu ile ilgilenilir. Sorunun ortak alandan mı yoksa başka bir daireden mi geldiği tespit edilir. Ortak alandan ise yönetim tarafından, başka bir komşudan ise o kişi tarafından sorunun giderilmesi sağlanır.

Yönetim Planı, tüm kat maliklerinin bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Bu ve bunun gibi tüm kat maliklerini ilgilendiren belgelerin oluşturulmasında başta “Kat Mülkiyeti Kanunu” olmak üzere diğer ilişkili kanunlar temel alınarak hazırlanmalıdır. Ayrıca düzenli aidat toplama işlemi ile hem komşuluk ilişkileriniz bozulmamış olur hem de düzenli ödemenizin karşılığı olan hizmeti alabilirsiniz. Olağan ve olağanüstü Genel Kurul toplantılarınız yasal bir çerçevede olmalıdır. Profesyonel Yönetim sizlere bu konularda destek verirken kullandığı internet teknolojileri ile de gelir/gider, ödemeler gibi işlemlerde saydamlık sağlamaktadır.Ayrıca; site içi çalışanların İş Kanunu ile ilgili sorunlarıyla ilgilenmenize ve SGK işlemlerini takibinize gerek kalmayarak; olası yasal bir süreçte, Profesyonel Yönetim sayesinde hukuki destek alabilirsiniz.

Isı yönetmeliğinin ilgili maddesi uyarınca, siteye gelen ısınma faturalarının %30’u bağımsız bölümlerin metrekarelerine göre pay edilmektedir. Kalan %70 ise bağımsız bölümlerin tüketimlerine göre pay edilmektedir. Bağımsız bölüm boş olsa dahi ilgili yönetmelik uyarınca metrekaresine göre ortak kullanım bedeli yansıtılmak zorundadır.

Site yönetiminiz tarafından bize iletildiği takdirde site görevlisi için bu giderlerin diğer tüm kat sakinlerine paylaşımı yapılabilmektedir. Bu sayede site görevlisi için gider bildirimi 0,00 TL olarak çıkmakta, site görevlisinin harcadığı enerjinin tutarları tüm sakinlere "ek ödemeler" kısmında yansıtılabilmektedir.

Bu konuda yetkili kurumlarca belirlenen hüküm ve esaslar bulunmamaktadır. Bu nedenle yapılan hesaplama işlemi: Fatura tutarı x (daire tüketimi/site tüketimi) esas alınarak gerçekleştirilmektedir.

Isı paylaşımı için iki ayrı kalem hesaplanmaktadır. Toplam ısınma tutarından %30 ortak gider ve %70 ısınma gideri dairelere yansıtılmaktadır. Örneğin sitenıze 2.000 TL gaz faturası geldi. sitenizin toplam m2'sinin 1700m2 olduğunu varsayalım. Dairenizin m2'si 100m2 ise ortak gider hesaplama işlemi: 2.000 x (30/100) x (100/1700) = 35,29 TL ortak gideriniz olacaktır. Isınma tüketiminiz 220 kwh ve tüm site tüketiminin 4200 kwh olduğunu varsayarsak ısınma gider hesaplama işlemi: 2000 x (70/100) x (220/4200) = 73,33 TL ısınma gideriniz olacaktır. İki kalemin toplamı sonrasında 108,62 TL ısınma toplam gideriniz hesaplanmış olacaktır.

Sıcak su giderlerinin paylaşılması ile ilgili formüller ilgili yönetmelikte yer almaktadır. Bu yönetmelikte yer alan formüllere göre sistemimiz verileri otomatik olarak hesaplamakta ve dairelere yansıtılmaktadır.

Kat malikleri veya site yönetimlerinin aldığı hiçbir karar kanuna muhalefet teşkil edemez. Bu nedenle ısı ölçüm ekipmanlarının tesisi ve kullanımı kanun ile zorunlu hale getirildiğinden bu yönde alınan tüm kararlar yok hükmünde olacaktır.

Öncelikle ilgili gider paylaşımının dönemine dikkat etmeniz gerekmektedir. Bazı site/sitelerda gider paylaşım dönemi 45 gün geriden takip edebilmektedir. Daireye ait vanaların kullanılmadığı dönemlerde kapatılması daire sakininin sorumluluğunda olup, şirketimiz sayaçlar üzerindeki verileri faturalandırmakla mükelleftir. Bu nedenle sayaçlarınızdan geçen tüketimler dairenize yansıtılmaktadır.

Bu konuda şikâyet için resmi bir kurum bulunmamaktadır. Konunun çözümü için mahkeme kanalı kullanılmalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesine göre; sitedeki herkes ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık gecikme tazminatı öder. Devamında aidatını ödemeyen dairenin sahibi aidatını ödemeyerek diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse dairesi satılabilir. Ancak haklarınızı korumak için toplantı ve tutanaklarınızın düzenli ve zamanında yapılmış olması gerekir.

Merkezi ısıtma sistemli sitelerde bağımsız bölümlerin tükettiği enerjinin hesaplanmasında kullanılan donanımlardır. Bu cihazların kullanılması ile birlikte gider paylaşımları tüm site için düzenlenebilmektedir. Isı pay ölçerler radyatör üzerinde yer alan ve tüketilen enerjinin hesaplanmasında kullanılan cihazdır. Radyo frekanslı olarak üretilen bu cihazlar üzerindeki bilgi çevrimiçi olarak her zaman alınabilir. Isı sayaçları ise gözle veya convertor sistemi(Mbus) ile okunmaktadır. Mbus sistemi tüm ısı sayaçlarının kablolu olarak bağlandığı ve sayaçlar üzerindeki veriyi almak için tasarlanmış bir haberleşme modülüdür.

KMK md. 20’ye göre: “Kat maliklerinden herhangi biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.